Treuhand und Immobilien in der Schweiz

Ist es möglich, eine Schweizer Immobilie in zu besitzen VertrauenDies ist keine steuerliche Frage, sondern eine Frage der Strukturierung von Immobilieneigentum in der Schweiz.

Zwei britische Staatsbürger sind Miteigentümer einer Immobilie in der Schweiz. Sie gründen mit ihren beiden Kindern, US-amerikanischen Staatsbürgern, ein Trust nach US-amerikanischem Recht (Bundesstaat New York). Der Vertrauen ist unwiderruflich. Der Vater ist der Auftraggeber, oder bzw. le Stifter, während seine Frau und die Kinder die Treuhänder und Begünstigte. Keiner der vier hat seinen Wohnsitz in der Schweiz.

Die Eltern bitten die zuständige Behörde für LFAIE-Fragen, dass die Frau ihrem Ehemann ihren Hälfteanteil an der Immobilie übertragen kann, und dann dass der Vertrauen eingetragen werden, der im Liegenschaftsregister als Eigentümer ausgewiesen ist. Die Verwaltung weigert sich, die Übertragung an Vertrauen.

Le Vertrauen keine Rechtspersönlichkeit besitzt und daher nicht als Eigentümer einer Liegenschaft in das Grundbuch eingetragen werden kann, im Gegensatz zu Treuhänder. (gemäß 3.2.1.)

In Bezug auf das UESG sind sowohl die Treuhänder dass die Begünstigten die gesetzlichen Voraussetzungen erfüllen. (Erwägung 3.2.3.)

Lesen Vertrauenes könnte jeder einzeln als Eigentümer eingetragen werden, ohne Genehmigung nach BewG, da es sich um den Ehegatten und die Nachkommen handelt (vgl. 5.2. s.).

Die Bundesrichter sind der Ansicht, dass das Fehlen einer Genehmigung nur für eine direkte Übertragung der Immobilie gilt. (Erw. 5.5.) Eine indirekte Verwahrung kommt nicht in den Genuss des Verwandtenprivilegs. (Erw. 5.6.)

Achtung, dieses Urteil hat nur Auswirkungen im Bereich des Landwirtschafts- und Bodenrecht (LBG).

Steuerfragen sind nicht betroffen. In dieser Hinsicht wollen einige kantonale Steuerämter eindeutig keine Vertrauen in den Grundbüchern. Beispielhaft sei genannt, dass Genf (sofern sich die Praxis seither nicht geändert hat) das Halten in Vertrauen muss auf der Ebene der Verwandtschaft zwischen den analysiert werden Treuhänder. Wenn die Treuhänder sind Dritte, erhebt das Finanzamt die Schenkungssteuer zwischen Dritten in Höhe von 54,61 TP3T.
Sie können ein Gebäude setzen in Vertrauen… aber zwei Änderungen an Treuhänder und das Kapital wird negativ. Oder wie man Nein sagt, ohne es zu sagen.

Das Urteil ist auf Deutsch. Es handelt sich um einen bernischen Fall.

TF, Urteil 2C_437/2024 vom 5. Februar 2026