Trust et immobilier en Suisse

Est-il possible de détenir un immeuble suisse en trust? Ce n’est pas une question fiscale, mais une une question de la structuration de la détention immobilière en Suisse.

Deux ressortissants britanniques sont copropriétaires d’un bien immobilier en Suisse. Ils constituent avec leurs deux enfants, ressortissants US-américains, un trust de droit US-américain (état de New York). Le trust est irrévocable. Le père est le grantor, respectivement le settlor, tandis que sa femme et les enfants sont les trustees et bénéficiaires. Aucun des quatre est domicilié en Suisse.

Les parents demandent à l’administration en charge des questions de LFAIE que la femme puisse transmettre à son mari sa moitié du bien immobilier, puis que le trust puisse être indiqué comme propriétaire au registre foncier. L’administration refuse le transfert au trust.

Le trust n’a pas de personnalité juridique, de sorte qu’il ne peut être inscrit au registre foncier comme propriétaire d’un immeuble, au contraire des trustees. (cons. 3.2.1.)

En matière de LFAIE, tant les trustees que les bénéficiaires doivent remplir les conditions légales. (cons. 3.2.3.)

Les trustees, à titre individuel, pourraient tous être inscrits comme propriétaires, sans avoir besoin d’autorisation LFAIE, vu qu’il s’agit du conjoint et des descendants (cons. 5.2. s.)

Les juges fédéraux estiment que l’absence d’autorisation s’applique uniquement pour un transfert direct de l’immeuble. (cons. 5.5.) Une détention indirecte ne bénéficie pas du privilège des proches. (cons. 5.6.)

Attention, cet arrêt n’a qu’une portée en matière de LFAIE.

Les questions fiscales ne sont pas concernées. A cet égard, certains fiscs cantonaux ne veulent clairement pas des trusts dans les registres fonciers. A titre d’exemple, Genève (sauf si depuis la pratique a changé) considère que la détention en trust doit s’analyser au niveau du lien de parenté entre les trustees. Si les trustees sont des tiers, le fisc prélève les droits de donation entre tiers à 54.6%.
Vous pouvez mettre un immeuble en trust… mais deux changements de trustees et le capital passe en négatif. Ou comment dire non sans le dire.

L’arrêt est en allemand. Il s’agit d’une affaire bernoise.

TF, arrêt 2C_437/ 2024, du 5 février 2026