conditions pour absence de valeur locative
Les juges fédéraux ont rendu le 5 mars 2024 un arrêt 9C_745/ 2023 concernant les conditions sur l’absence de valeur locative (rappel de jurisprudence).
En l’espèce, le contribuable était propriétaire d’un logement non loué et non occupé. La place de parc était louée à un tiers et le garage était occupé par un véhicule appartenant au contribuable. Le logement (plus largement l’immeuble de 25 logements) comportait des défauts (legionella dans les conduites d’eau) depuis 2014, était néanmoins occupé jusqu’en 2019 par le contribuable. 23 logements étaient habités, donc 2 vides, dont celui du contribuable. Le contribuable n’avait pas remédié aux défauts avant février 2023 et invoquait que la vente de l’immeuble n’était pas possible en raison d’un séquestre. Le contribuable n’avait pas prouvé qu’il avait cherché réellement un locataire (juste des annonces gratuites à la Coop et à la Migros, renonciation à mettre le bien sur internet, aucune régie contactée). Certes deux candidatures avaient été déposées en 2021 et 2022, mais n’avaient pas abouties, le contribuable ayant des prétentions de loyer au-dessus du marché selon les juges de l’instance précédente.
« […] il n’y a pas d’usage personnel fiscalement pertinent (uniquement) dans la mesure où le bien immobilier ne peut pas être utilisé en raison de circonstances extérieures objectives, par exemple lorsqu’une maison de vacances ne peut être habitée qu’une partie de l’année (par exemple faute de chauffage). Il en va de même lorsqu’un bien est inoccupé parce qu’il ne peut pas être loué ou vendu malgré l’intention de le faire et des efforts sérieux; dans ce cas également, l’utilisation n’a pas lieu en raison d’un facteur extérieur. En revanche, il y a lieu d’admettre un usage personnel déterminant du point de vue du droit fiscal même si un propriétaire n’habite pas effectivement l’immeuble, mais s’en réserve le droit sans l’exercer; dans un tel cas, il est également possesseur de l’immeuble, car il peut l’occuper en tout temps. » (cons. 2.3).
Les juges fédéraux confirment le jugement cantonal : il n’existe pas de raison objective extérieure qui empêche l’imputation d’une valeur locative dans les revenus du contribuable.
L’arrêt est en allemand (cas argovien).
N.B. : Si l’immeuble est inoccupé (i) en raison de travaux ou (ii) en vue de sa vente (sérieuse), il ne devrait pas y avoir de valeur locative. Un séquestre ne devrait pas empêcher une vente : le séquestre sur l’immeuble pourrait être levé par substitution de garantie. En cas de sous-occupation du bien, une réduction de la valeur locative serait possible : elle est expressément prévue par certaines administrations fiscales cantonales et doit être négociée avec d’autres. Une demeure historique qui ne comporte aucun système de chauffage hors de cheminées monumentales, est manifestement inhabitable et aucune valeur locative ne devrait être imputée, même si occupée quelques semaines par année.
TF, arrêt 9C_745/2023, du 5 mars 2024