Recovery of the debt in the PPE renovation fund upon purchase of the PPE share

L’arrêt 9C_391/ 2023 rendu par le TF le 5 janvier 2024 aborde une question qui n’avait à notre connaissance jamais été jugée :

Lorsque l’acheteur reprend avec l’acquisition de la part PPE la créance dans le fonds de rénovation PPE, cette reprise de créance est-elle considérée comme frais d’entretien d’immeubles fiscalement déductible pour l’impôt sur le revenu? 🤔

Il existe deux méthodes, selon les cantons :
⏩ Certains considèrent que l’approvisionnement du fonds de rénovation PPE correspond à des frais d’entretien d’immeuble, fiscalement déductibles pour l’impôt sur le revenu, durant l’année où le fonds a été approvisionné et indépendamment de la réalité sous-jacente, à savoir s’il y a eu des frais d’entretien déductibles durant la période fiscale considérée.
⏩ D’autres cantons ignorent complètement l’approvisionnement du fonds de rénovation PPE et se focalisent sur les frais d’entretien effectifs que la PPE a entrepris pour ne considérer que ces derniers comme fiscalement déductibles pour l’impôt sur le revenu (au prorata de la part PPE).

La reprise de la créance dans le fonds de rénovation fait partie intégrante du prix de la transaction. L’acheteur paye un prix au vendeur pour reprendre cette créance. Le vendeur a pu déduire de son revenu l’approvisionnement du fonds de rénovation PPE – selon les cantons. Lors de la vente, le fisc ne procède pas à une correction de l’impôt sur le revenu du vendeur à concurrence du solde de la créance dans le fonds de rénovation PPE. 😁 Les frais d’entretien ayant déjà été déduits chez le vendeur et ne pouvant pas être corrigés ultérieurement, l’acheteur ne peut prétendre à déduire en son chef la reprise du solde. 😡

🚨 🚨 🚨 Au niveau du vendeur, cette part du prix de vente est inclue dans l’assiette de l’impôt sur les gains immobiliers et donc taxée aux gains immobiliers. Indirectement, il y a correction des déductions précédentes,
➡ mais il ne s’agit pas du même impôt
➡ et le taux des gains immobiliers peut être fort différent de celui de l’impôt sur le revenu selon la durée de possession et le montant du gain.
Lorsque l’acheteur vendra à son tour le bien, il déduira pour la détermination de l’assiette des gains immobiliers notamment le prix d’achat dans sa globalité, y compris la part relative à la reprise de la créance dans le fonds de rénovation PPE. C’est donc uniquement au niveau des gains immobiliers qu’il y a neutralisation entre le prix payé à l’achat et le prix payé à la revente… pour autant que la créance dans le fonds de rénovation PPE soit identique à chacune des transactions ou ait augmenté.

Dans un registre similaire, le prix payé pour la reprise des cédules hypothécaires existantes est également englobé dans le prix de vente et soumis aux gains immobiliers (la question du traitement pour l’impôt sur le revenu ne se pose pas dans ce cas).

Arrêt en allemand (Berne); publication aux ATF prévue.

TF, arrêt 9C_391/2023, du 5 janvier 2024