Abtretung der Forderung in der Stockwerkeigentums-Renovationsfonds beim Erwerb eines Stockwerkeigentum-Anteils

Das vom BGer am 5. Januar 2024 gefällte Urteil 9C_391/2023 behandelt eine Frage, die unseres Wissens noch nie beurteilt worden war:

Wird auf der Käuferseite mit dem Erwerb eines Stockwerkeigentumsanteils auch eine Forderung aus dem Stockwerkeigentums-Erneuerungsfonds übernommen, gilt diese Forderungsübernahme als steuerlich abzugsfähige Unterhaltskosten für die Einkommenssteuer? 🤔

Es gibt zwei Methoden, je nach Kanton:
⏩ Manche betrachten die Zuführung des WEG-Erneuerungsfonds als umlagefähige Nebenkosten für das Gebäude, die während des Jahres, in dem der Fonds dotiert wurde, steuerlich absetzbar sind, unabhängig von der tatsächlichen Sachlage, d. h. ob während des betreffenden Steuerjahres abzugsfähige Nebenkosten angefallen sind.
⏩ Andere Kantone ignorieren die Auffüllung des Erneuerungsfonds der Stockwerkeigentümer vollständig und konzentrieren sich auf die tatsächlichen Unterhaltskosten, die die Stockwerkeigentümer aufgewendet haben, um nur diese als steuerlich abzugsfähig für die Einkommenssteuer zu betrachten (anteilsmässig für den Stockwerkeigentumsanteil).

Die Übernahme der Forderung in den Erneuerungsfonds ist fester Bestandteil des Transaktionspreises. Der Käufer zahlt dem Verkäufer einen Preis für die Übernahme dieser Forderung. Der Verkäufer konnte die Zuführung in den WEG-Erneuerungsfonds – je nach Kanton – von seinem Einkommen abziehen. Bei der Veräusserung nimmt die Steuerbehörde keine Korrektur der Einkommenssteuer des Verkäufers im Umfang des Saldos der Forderung im WEG-Erneuerungsfonds vor. 😁 Da die Unterhaltskosten beim Verkäufer bereits und nicht mehr nachkorrigierbar abgezogen wurden, kann der Käufer für die Übernahme des Saldos keinen Abzug geltend machen. 😡

Auf Verkäuferseite ist dieser Teil des Verkaufspreises in der Bemessungsgrundlage für die Immobiliengewinnsteuer enthalten und wird somit mit der Immobiliengewinnsteuer besteuert. Indirekt kommt es zu einer Korrektur der bisherigen Abzüge.,
➡ aber es handelt sich nicht um dieselbe Steuer
➡ und die Immobilienertragssteuer kann sich, je nach Haltedauer und Höhe des Gewinns, erheblich vom Einkommensteuersatz unterscheiden.
Wenn der Käufer die Immobilie seinerseits verkauft, wird er zur Ermittlung der Bemessungsgrundlage für den Immobiliengewinn unter anderem den Kaufpreis in seiner Gesamtheit abziehen, einschließlich des Anteils, der auf die Übernahme der Forderung in den Stockwerkeigentums-Renovationsfonds entfällt. Es findet also nur auf Ebene des Immobiliengewinns eine Neutralisierung zwischen dem Kaufpreis und dem Verkaufspreis statt … vorausgesetzt, die Forderung im Stockwerkeigentums-Renovationsfonds ist bei jeder Transaktion gleich oder gestiegen.

In einem ähnlichen Zusammenhang ist der Preis für die Übernahme bestehender Hypotheken ebenfalls im Verkaufspreis enthalten und unterliegt der Immobilienertragssteuer (die Frage der Einkommensteuerbehandlung stellt sich in diesem Fall nicht).

Urteil auf Deutsch (Bern); Publikation in BGE vorgesehen.

BGE, Urteil 9C_391/2023 vom 5. Januar 2024