Wenn das Finanzamt der Ansicht ist, dass die Steuer zuerst bezahlt werden muss, bevor eine Steuerbefreiung gewährt wird

Der Steuerpflichtige erwirbt eine Immobilie. Er verkauft sie an einen Bauträger und erwirbt eine der noch zu errichtenden Wohnungen vom Plan weg. Der Immobiliengewinn wird aufgrund der langen Besitzdauer mit einem Steuersatz von 0% besteuert. Nach Fertigstellung des Bauvorhabens zieht der Steuerpflichtige in die neue Wohnung ein. Anschließend verkauft der Steuerpflichtige diese neue Wohnung.

Das Finanzamt besteuert den Immobiliengewinn aufgrund der kurzen Haltedauer zum Höchstsatz.

Der Steuerzahler vertrat die Auffassung, dass das neue Gebäude als Ersatz für das erste galt und daher die lange Haltedauer zur Anwendung kommen müsse.

Für das Finanzamt erfüllte der Steuerpflichtige die Bedingungen für die Wiederanlage nicht, da er keine Steuer auf Immobiliengewinne auf den Gewinn entrichtete, den er beim Verkauf seines Anteils an der Immobilie erzielte.

Die Richter der ersten Instanz geben der Finanzverwaltung Recht.

Die Richter der zweiten Instanz geben dem Steuerzahler Recht: «Die Anerkennung eines Reinvestitionsfalls setzte nicht voraus, dass der betreffende Steuerzahler eine Grundsteuer auf den reinvestierten Gewinn entrichtet hatte.»

Die Bundesrichter knüpfen an die Bedingungen des Bundesrechts (BGE 12 III e) an: «Damit eine Steuerbefreiung vorliegt, müssen folgende Bedingungen kumulativ erfüllt sein
1. Das veräußerte Gebäude diente dem Eigengebrauch des Veräußerers
2️ Diese Nutzung war dauerhaft und ausschließlich
Das Produkt der Entfremdung wird zur Finanzierung des Erwerbs des Ersatzgebäudes (Wiederanlage) verwendet
4️ der Kauf des Ersatzgebäudes findet in der Schweiz statt und
5️ in angemessener Frist.» (Erwägungsgrund 4.2)

Dies hat zur Folge, dass das Bundesrecht «nicht vorsieht, dass der Veräusserer eine Liegenschaftgewinnsteuer auf dem erzielten Gewinn bei der Veräusserung der ersten Liegenschaft hätte entrichten müssen, um von diesem Fall einer Steueraufschiebung profitieren zu können. Anders ausgedrückt ist die Entrichtung einer solchen Steuer keine gesetzliche Bedingung für die Zulassung der Ersatzbeschaffung.» (Erw. 4.4.1.)

Die Bundesrichter führen weiter aus: «Wäre die Wiederverwendung von der tatsächlichen Zahlung einer Grundstückgewinnsteuer abhängig, wären alle Personen, die einen Steuersatz von 0,1 % in Anspruch nehmen können, aufgrund der Besonderheiten des kantonalen Steuertarifs von vornherein vom Anwendungsbereich des Bundesrechts ausgeschlossen. Eine solche Argumentation würde bedeuten, dass eine kantonale Rechtsvorschrift Einfluss darauf nehmen könnte, ob ein Fall der Wiederverwendung vorliegt oder nicht. Die Voraussetzungen für den Anspruch auf Steueraufschub fallen jedoch ausschliesslich unter das Bundesrecht und lassen den Kantonen keinen Spielraum» (Erwägung 4.4.3.)

Das Urteil ist auf Französisch. Es handelt sich um einen Fall aus Genf.

TF, Urteil 9C_177/ 2025 vom 11. März 2026