Wenn das Finanzamt glaubt, dass Geld vom Himmel fällt

👉 Die Steuerpflichtige verkauft eine Liegenschaft an einen Dritten. Die Steuerpflichtige erbringt ihre steuerlichen Pflichten nicht und wird von Amtes wegen veranlagt. Dies führt zu einer Steuerforderung von fast CHF 500’000. Die Steuerpflichtige fällt in Konkurs. Das Konkursverfahren wird mangels Aktiven schnell mangels Konkurs geschlossen. Die Steuerbehörde bleibt auf ihrer unbezahlten Steuerforderung sitzen. Die Steuerbehörde verlangt beim Grundbuchamt die Eintragung eines gesetzlichen Pfandrechts auf der verkauften Liegenschaft und erhält diese auch. Der Dritte verlangt von der Steuerbehörde eine Verfügung über die Eintragung eines gesetzlichen Pfandrechts, um diese anfechten zu können. Die Steuerbehörde erlässt eine Verfügung, in der sie festhält, dass ein öffentlich-rechtliches gesetzliches Pfandrecht auf der Liegenschaft bestehe und räumt dem Dritten eine Frist von 30 Tagen zur Bezahlung der Steuerschuld der Steuerpflichtigen ein, andernfalls die Steuerbehörde die Verwertung der Sicherheit vornehmen werde.

👉 Die beiden kantonalen Instanzen geben dem Fiskus Recht.

Der Dritte fragt die TF
1️⃣ das Grundbuchamt anzuweisen, die gesetzliche Hypothek zu löschen
2️⃣ zu sagen, dass er nicht für die Zahlung der Steuern des Steuerzahlers verantwortlich ist.

👉 Bundesrichter erklären zivilrechtliche Feststellungen für unzulässig, da diese in einem Zivilverfahren behandelt werden müssen.

Bundesrichter stellen fest, dass das Pfandrecht zugunsten der Steuerbehörde kein harmonisierter Begriff ist. Im betreffenden Kanton entsteht die Sicherheit gleichzeitig mit der Forderung, ohne Eintragung ins Grundbuch. Der Eintrag ins Grundbuch macht die Forderung lediglich unverjährbar.

Das Zivilrecht, nämlich Art. 836 Abs. 2 ZGB, besagt, dass gesetzliche Pfandrechte von über CHF 1’000 nicht gutgläubigen Dritten entgegengehalten werden können, wenn sie nicht innerhalb von vier Monaten, spätestens jedoch innerhalb von zwei Jahren, eingetragen werden. Daraus folgt, dass gutgläubige Erwerber in ihrem Besitzstand geschützt sind (Art. 973 Abs. 1 ZGB).

👉 Bundesrichter heben 1️⃣ die Verpflichtung eines Dritten zur Zahlung der Steuern eines Steuerzahlers auf und 2️⃣ stellen fest, dass dem Dritten das auf seinem Grundstück eingetragene Immobiliensicherungsrecht für eine Schuld des Steuerzahlers nicht entgegengehalten werden darf.

Das Urteil ist auf Deutsch. Es handelt sich um eine Schaffhauser Angelegenheit. Eine BGE-Publikation ist vorgesehen.

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TF, Urteil 9C_231/2025 vom 9. Dezember 2025