Nachqualifizierung eines Kapitalgewinns ( Privatvermögen) in Einkommen aus selbstständiger Erwerbstätigkeit ( Geschäftsvermögen)

Im Jahr 2003 erwarben die Steuerpflichtigen diverse Liegenschaften, die Teil eines historischen Ensembles einer ehemaligen Fabrik waren. Die Finanzierung des Erwerbs erfolgte ausschließlich aus Fremdmitteln. Das historische Ensemble umfasste mehrere Dutzend Häuser, Garagen, ein Heizkraftwerk, Innenhöfe, Gärten, Felder und Wiesen auf einer Fläche von über 2,5 ha. Im Jahr 2017 wurde ein Verfahren zur Änderung der Raumordnung eingeleitet. Die Steuerpflichtigen beschlossen, einen Teil ihrer Liegenschaften zu verkaufen.

👉 Die Bundesrichter prüfen die Finanzierung, um festzustellen, ob es sich um eine (selbstständige) Erwerbstätigkeit oder um einen Kapitalgewinn aus dem Privatvermögen handelt, wie dies die Steuerpflichtigen geltend machen. Die Richter stellen fest, dass die Fremdfinanzierung grundsätzlich zu 2/3 für die erste Rangstufe und zu 2/3 bis 80% für die zweite Rangstufe erfolgt. Über 80% hinaus lässt die Fremdfinanzierung die Transaktion eher als gewerbliches Geschäft erscheinen:

« Eine Fremdfinanzierung, die diese Schwelle überschreitet, deutet auf eine gewerbliche Tätigkeit hin. Üblicherweise spricht man von ungewöhnlich hohen Fremdmitteln bei nicht vom Eigentümer selbst genutzten Immobilien sowie bei Zweit- und Ferienwohnungen, wenn der Fremdfinanzierungsanteil über zwei Drittel liegt. » (Erwägungsgrund 2.4.1)

❌ Wenn die Bank aus verschiedenen Gründen – beispielsweise weil die Immobilie finanziell selbsttragend ist (die eingenommenen Mieten decken alle Kosten einschließlich der Abschreibungen mehr als ab) oder weil ihr Wert über dem Kaufpreis liegt – den Erwerb der Immobilie zu 100 % finanziert, muss das Geschäft dann automatisch als gewerbliches Geschäft eingestuft werden? Unserer Meinung nach nein. Das Urteil enthält leider keine näheren Angaben dazu, warum der Kauf zu 100 % durch Fremdmittel finanziert wurde.

Die Eidgenössische Steuerverwaltung hat mit Kreisschreiben Nr. 36 zum gewerbsmässigen Wertschriftenhandel eine Praxisänderung des BGer zur Umqualifizierung von Kapitalgewinnen aus dem Privatvermögen in eine selbstständige Erwerbstätigkeit veröffentlicht. Die genannten Grundsätze gelten nicht nur für den gewerbsmässigen Wertschriftenhandel, sondern auch für andere Tätigkeiten (oder Leidenschaften), wie Immobilien, Wein, Plakate, Kunstwerke usw.

💡 Hinweis: Der Handels-/Gewerbevermögen wird vererbt, sodass, wenn die Erben der Steuerzahler die Immobilien verkauft hätten, es auch zu einer Neubewertung als Handels-/Gewerbevermögen gekommen wäre. Handels-/Gewerbevermögen ist wie das Pflaster 🩹 des Käpt'n Haddock im Falllfloor.

Es handelt sich um eine Zürcher Angelegenheit. Das Urteil ist auf Deutsch.

TF, Urteil 9C_541/2023 vom 20. August 2024