Requalification d’un gain en capital (fortune privée) en revenu d’activité lucrative indépendante (fortune commerciale)

En 2003, les contribuables ont acquis divers immeubles faisant partie un ensemble historique d’une ancienne fabrique. Le financement de l’acquisition s’est fait exclusivement par des fonds étrangers. L’ensemble historique réunis plusieurs douzaines de maisons, des garages, une centrale de chauffage, des cours, des jardins, des champs et des prés, sur une surface de plus de 2.5 ha. En 2017, une procédure de changement d’aménagement du territoire est ouverte. Les contribuables décident de vendre une partie de leurs immeubles.

👉 Les juges fédéraux se penchent sur le financement pour déterminer s’il y a activité lucrative (indépendante) ou gain en capital de la fortune privée comme le soutiennent les contribuables. Les juges retiennent que le financement par fonds étrangers s’effectue en principe à raison de 2/3 pour le 1er rang, puis de 2/3 à 80% pour le 2e rang. Au-delà de 80%, le financement par fonds étrangers fait tendre l’opération pour une opération commerciale :

👉 « un financement par des tiers dépassant ce seuil indique qu’il s’agit d’une activité professionnelle. Habituellement, on parle de fonds étrangers inhabituellement élevés pour les immeubles non utilisés par le propriétaire ainsi que pour les résidences secondaires et de vacances, lorsque le taux de financement par des fonds étrangers est supérieur à deux tiers. » (cons. 2.4.1)

❌ Lorsque la banque, pour diverses raisons – par exemple bien financièrement autoporteur (les loyers encaissés couvrent plus que toutes les charges, y compris l’amortissement) ou valorisation supérieure au prix d’achat – finance 100% de l’acquisition du bien, l’opération doit-elle automatiquement être qualifiée d’opération commerciale? A notre avis, non. L’arrêt malheureusement ne comporte pas de précisions sur la raison pour laquelle l’achat a été financé à 100% par des fonds étrangers.

💡 L’administration fédérale des contributions a publié une circulaire No 36 sur le commerce professionnel de titres qui reprend la jurisprudence du TF sur les requalifications de gain en capital de la fortune privée en activité lucrative indépendante. Les principes dégagés s’appliquent non seulement au commerce professionnel de titres, mais également à d’autres activités (ou passions), comme l’immobilier, le vin, les affiches, les œuvres d’art etc.

💡 NB : la fortune commerciale s’hérite de sorte que si les héritiers des contribuables avaient vendu les immeubles, il y aurait aussi eu requalification en fortune commerciale. La fortune commerciale, c’est comme le sparadrap 🩹 du capitaine Haddock dans l’Affaire Tournesol.

Il s’agit d’une affaire zuricoise. L’arrêt est en allemand.

TF, arrêt 9C_541/2023, du 20 août 2024