Novation von Dienstbarkeiten oder Präzisierung des Umfangs einer bestehenden Dienstbarkeit, welche Übertragungsgebühren?

Die Eigentümer der Grundstücke Nr. 1 und 2 belasten das Grundstück Nr. 1 mit einer Dienstbarkeit (Nutzungsrecht) für 30 Parkplätze in einer auf dem Grundstück Nr. 1 zu erstellenden Tiefgarage zugunsten des Grundstücks Nr. 2. A, neuer Eigentümer des Grundstücks Nr. 1, und B, neuer Eigentümer des Grundstücks Nr. 2, beschließen, auf dem Grundstück Nr. 1 eine neue Dienstbarkeit für 24 Parkplätze zugunsten des Grundstücks Nr. 2 zu begründen und die bestehende Dienstbarkeit für 30 Parkplätze zu löschen.

Das kantonale Recht sieht die Erhebung einer Handänderungssteuer vor, insbesondere im Falle einer wirtschaftlichen Übertragung des verfügungsberechtigten Rechts über das Grundstück, wie z.B. die Belastung eines Grundstücks mit einer Dienstbarkeit, die den Betrieb oder den Wert des belasteten Grundstücks nachhaltig und erheblich beeinflusst.

👉 Die Steuerbehörde geht davon aus, dass es sich um eine Transaktion handelt, die der Grunderwerbsteuer unterliegt. Die kantonalen Richter halten an der Novation fest. Die Eigentümer betrachten es als eine Präzisierung des ursprünglichen Dienstbarkeitsvertrags (Fläche der Dienstbarkeit).

Die Bundesrichter sind der Ansicht, dass die Auslegung durch die kantonalen Richter (d.h. die Annahme der Novation anstelle der Festlegung des Dienstbarkeitsstamms) nicht willkürlich ist.

Das Urteil ist auf Deutsch. Es handelt sich um eine Luzerner Angelegenheit.

BGE, Urteil 9C_246/2024 vom 10. Juli 2025