Immobilienkosten, welche Immobilienkosten?

Die Steuerzahler sind Immobilieneigentümer. Sie führen in drei Steuerperioden verschiedene Renovierungsarbeiten durch. Es handelt sich um die Dachsanierung, die Küchenrenovierung, den Austausch der Heizungsanlage, den Austausch der Elektroinstallationen und die Installation einer Photovoltaikanlage auf einem Teil des Daches.

Das Finanzamt lehnt Rechnungen im Zusammenhang mit der Renovierung des Dachbodens ab.

Die Bundesrichter erinnern daran, dass seit einem Urteil aus dem Jahr 2023 «jede Massnahme anhand eines funktionalen Ansatzes zu prüfen ist, um festzustellen, ob das Gebäude eine qualitative Verbesserung erfahren hat und somit eine Wertsteigerung. Anknüpfungspunkt ist nicht der Gesamtwert des Gebäudes, sondern derjenige der konkret unterhaltenen oder ersetzten Anlage.» (E. 3.1.)

«Bauvorhaben im Rahmen eines Neubaus (im tatsächlichen und nicht nur im wirtschaftlichen Sinne) führen grundsätzlich zu einer Wertsteigerung der Immobilie, und die damit verbundenen Aufwendungen können nicht von der Einkommensteuer abgesetzt werden, auch wenn der Neubau ein abgerissenes Gebäude mit ähnlicher Nutzung ersetzt hat («Ersatzbau»). Anders ausgedrückt hat die Abschaffung des Begriffs des «wirtschaftlichen Neubaus» nichts daran geändert, dass der Bau eines neuen Gebäudes (Neubau «auf der grünen Wiese») keine einfache Instandsetzung einer Immobilie darstellt; die dafür anfallenden Aufwendungen sind daher grundsätzlich nicht als Erhaltungsaufwand, sondern als aufwendiger Gestaltungsaufwand zu qualifizieren. Dies gilt auch, wenn das neue Gebäude ein abgerissenes Gebäude ersetzt: Im Falle eines Ersatzbaus nach Abschluss des Abbruchs eines Gebäudes existiert gerade kein vorbestehendes Gebäude mehr, an dem (noch) Instandhaltungs- und Erhaltungsmaßnahmen vorgenommen werden könnten» (Erw. 3.2).

«Es ist im Einzelfall für alle Arbeiten an der tragenden Struktur sowie an der Dacheindeckung – je nach deren objektiver technischer Beschaffenheit und unter Einbezug der Steuerpflichtigen – zu prüfen, ob diese der Wiederherstellung eines früheren Gebäudezustandes dienen und somit den Werterhalt bewirken. Kann der entsprechende Anteil nicht ermittelt werden, ist zu vermuten, dass die Kosten nicht werterhaltend sind und somit nicht abzugsfähig sind, was zulasten des Steuerpflichtigen geht. (Erw. 3.6.)

Da die Akte in dieser Hinsicht leer war, hatten die kantonalen Richter zu Recht eine zusätzliche Untersuchung verlangt; die Angelegenheit ging daher an die erste Instanz zurück, was von den Bundesrichtern bestätigt wurde.

BGE, Urteil 9C_445/2025 vom 11. März 2026