Bedingungen für das Fehlen eines Mietwerts

Das Bundesgericht hat am 5. März 2024 das Urteil 9C_745/2023 betreffend die Bedingungen für das Nichtvorhandensein eines Mietwerts (Rechtsprechungswiedergabe) gefällt.

Im vorliegenden Fall war der Steuerpflichtige Eigentümer einer unvermieteten und unbewohnten Wohnung. Der Parkplatz war an einen Dritten vermietet und die Garage wurde von einem Fahrzeug des Steuerpflichtigen genutzt. Die Wohnung (im weiteren Sinne das Gebäude mit 25 Wohnungen) wies seit 2014 Mängel auf (Legionellen in den Wasserleitungen), war aber bis 2019 vom Steuerpflichtigen bewohnt. 23 Wohnungen waren bewohnt, also 2 leer, darunter die des Steuerpflichtigen. Der Steuerpflichtige hatte die Mängel bis Februar 2023 nicht behoben und machte geltend, dass der Verkauf des Gebäudes wegen einer Beschlagnahme nicht möglich sei. Der Steuerpflichtige hatte nicht nachgewiesen, dass er sich ernsthaft um einen Mieter bemüht hatte (lediglich kostenlose Anzeigen in Coop und Migros, Verzicht auf die Internetveröffentlichung, keine Hausverwaltung kontaktiert). Zwar waren 2021 und 2022 zwei Bewerbungen eingereicht worden, die aber nicht zum Erfolg führten, da der Steuerpflichtige laut den Richtern der Vorinstanz Mietansprüche über dem Marktwert hatte.

«[…] eine eigennützige Nutzung ist (nur) dann steuerlich nicht relevant, wenn die Immobilie wegen objektiver äußerer Umstände nicht genutzt werden kann, z. B. wenn ein Ferienhaus nur einen Teil des Jahres bewohnt werden kann (z. B. mangels Heizung). Dies gilt auch, wenn eine Immobilie leer steht, weil sie trotz Miet- oder Verkaufsabsicht und ernsthafter Bemühungen weder vermietet noch verkauft werden kann, auch hier liegt die Nutzung nicht aus äußerem Grund vor. Dagegen ist eine eigennützige Nutzung steuerrechtlich zu bejahen, auch wenn ein Eigentümer die Liegenschaft nicht tatsächlich bewohnt, sich aber das Recht hierzu vorbehält, ohne es auszuüben; in diesem Falle ist er auch Inhaber der Liegenschaft, indem er sie jederzeit nutzen kann.» (Erw. 2.3).

Die Bundesrichter bestätigen das kantonale Urteil: Es gebe keinen objektiven äusseren Grund, der die Anrechnung eines Mietwerts auf die Einkünfte des Steuerpflichtigen verunmögliche.

Das Urteil ist auf Deutsch (Aargauer Fall).

Hinweis: Sollte das Gebäude (i) wegen Bauarbeiten oder (ii) zum Zwecke des (ernsthaften) Verkaufs unbewohnt sein, sollte kein Mietwert angesetzt werden. Eine Beschlagnahme sollte einen Verkauf nicht verhindern: Die Beschlagnahme des Gebäudes könnte gegen Stellung einer Ersatzsicherheit aufgehoben werden. Bei Unterbelegung des Objekts ist eine Reduzierung des Mietwerts möglich: Dies ist bei einigen kantonalen Steuerverwaltungen ausdrücklich vorgesehen und muss bei anderen verhandelt werden. Eine historische Residenz ohne Heizsystem außer monumentalen Kaminen ist offensichtlich unbewohnbar und sollte auch bei jährlicher zeitweiser Belegung nicht mit einem Mietwert belegt werden.

TF, Urteil 9C_745/2023 vom 5. März 2024