Gebäude gekauft, abgerissen, neu aufgebaut und wieder verkauft; welchen Immobiliengewinn?

👉 Die Steuerzahler haben gemeinsam ein Grundstück erworben, auf dem sich drei Gebäude befanden. Sie rissen das Hauptgebäude ab und bauten an dessen Stelle ein neues Gebäude.

Der Fiskus schätzt, dass das abgerissene Gebäude einen bestimmten Prozentsatz des Grundstücks wert war und reduziert daher den Anschaffungspreis des Ganzen um diesen Betrag für die Berechnung des Immobiliengewinns beim Wiederverkauf.

Die kantonalen Richter sind der Meinung, dass der Kaufpreis und nicht ein Bruchteil davon zu berücksichtigen ist (Erwägung 5.1).

Die Bundesrichter erinnern an ihre Rechtsprechung: «Bei der Ermittlung des steuerbaren Liegenschaftengewinns dürfen die für nicht mehr bestehende Bauten angefallenen Anlagekosten nicht als Aufwand im Sinne von Art. 12 Abs. 1 DBG qualifiziert werden. [...] Dieses Ergebnis drängt sich auch deshalb auf, weil das Kongruenzprinzip nicht nur gewährleistet, dass Aufwand und Ertrag sich auf dieselbe Liegenschaft in ihrem aktuellen Zustand beziehen, sondern auch eine Abgrenzungsfunktion gegenüber der Einkommenssteuerfunktion hat. Werden auf einem im Privatvermögen gehaltenen Grundstück stehende Bauten durch Brand, Blitzschlag oder Elementarereignisse zerstört, handelt es sich zunächst um eine private Vermögensverminderung, die einkommenssteuerlich ohne Belang bleibt. Dasselbe gilt für den Abbruch eines Gebäudes und dessen Ersatz durch einen Neubau. Aus der Sicht der steuerlichen Systematik ist es daher nicht vertretbar, diesen Verlust bei der Ermittlung des steuerbaren Liegenschaftengewinns zu berücksichtigen, indem die Anlagekosten der bei Erwerb vorhandenen und inzwischen zerstörten Bauten als Aufwand anerkannt würden.» (E. 5.2).

👉 Bundesrichter stellen fest, dass kantonale Richter den Begriff der Kongruenz neu definieren, obwohl die Voraussetzungen nicht erfüllt sind. Selbst wenn das Bundesgericht seine Rechtsprechung zur Einkommenssteuer geändert hat, besteht kein Grund, die Rechtsprechung zur Grundstückgewinnsteuer anzupassen, «da [...] Kosten im Zusammenhang mit einem Ersatzumbau weiterhin keine steuerlich abzugsfähigen werterhaltenden Aufwendungen darstellen.» (Erw. 5.2 f.f.).

Das Urteil ist auf Deutsch. Es handelt sich um einen St. Galler Fall. Eine BGE-Publikation ist vorgesehen.

Urteil 9C_622/2024 vom 29. Dezember 2025