Immeuble acheté, rasé, reconstruit et revendu; quel gain immobilier?

👉 Les contribuables ont acquis ensemble un terrain sur lequel se trouvaient trois bâtiments. Ils ont rasé le bâtiment principal et construit un nouvel immeuble en remplacement.

👉 Le fisc estime que le bâtiment rasé valait un certain pourcentage du terrain et donc réduit d’autant le prix d’acquisition du tout pour le calcul du gain immobilier à la revente.

👉 Les juges cantonaux estiment qu’il faut retenir le prix d’acquisition et non une fraction de celui-ci (cons. 5.1).

👉 Les juges fédéraux rappellent leur jurisprudence : « lors du calcul du gain immobilier imposable, les coûts d’investissement pour des constructions qui n’existent plus ne doivent pas être qualifiés de dépenses au sens de l’art. 12 al. 1 LHID. […] cette solution s’impose également parce que le principe de congruence garantit non seulement que les coûts d’investissement et le produit se rapportent au même bien immobilier dans son état actuel, mais aussi parce que ce principe a une fonction de délimitation par rapport à l’impôt sur le revenu. Si des bâtiments situés sur un terrain détenu dans le patrimoine privé sont détruits par un incendie, la foudre ou d’autres événements naturels, il s’agit dans un premier temps d’une perte patrimoniale privée qui reste sans incidence sur l’impôt sur le revenu. Il en va de même en cas de démolition d’un bâtiment et de son remplacement par un nouveau bâtiment. Du point de vue de la systématique fiscale, il n’est donc pas envisageable de prendre en compte cette perte dans le calcul du gain immobilier imposable en reconnaissant comme dépenses les coûts d’investissement des bâtiments existants au moment de l’acquisition et détruits entre-temps. » (cons. 5.2).

👉 Les juges fédéraux constatent que les juges cantonaux redéfinissent le concept de congruence alors que les conditions ne sont pas remplies. Même si le tribunal fédéral a changé sa jurisprudence en matière d’impôt sur le revenu, il n’y a pas lieu d’ajuster la jurisprudence en matière d’impôt sur les gains immobiliers, « car […] les frais liés à une reconstruction de remplacement ne constituent toujours pas des dépenses de maintien de la valeur déductibles de l’impôt sur le revenu. » (cons. 5.2 i.f.).

L’arrêt est an allemand. Il s’agit d’une affaire saint-galloise. Une publication ATF est prévue.

Arrêt 9C_622/ 2024, du 29 décembre 2025