Wenn das Finanzamt gerne mit dem Jojo spielt

Der Steuerpflichtige hat seinen Immobilienbestand vor Jahren aufgebaut. Er erzielt eine sehr hohe Mietrendite, und seine Verwaltungskosten übersteigen die Lohnkosten einer Vollzeitkraft. Er wählt seine Mieter selbst aus. Er koordiniert persönlich Sanierungsarbeiten und Umbauten. Er bringt seine Immobilien in eine AG ein, deren alleiniger Aktionär er ist.

👉 Die Steuerbehörde lehnt die Transaktion unter steuerlicher Neutralität ab und besteuert den Veräußerungsgewinn.

Gerichte bestätigen die Entscheidung des Finanzamts. Das Bundesgericht heisst die Beschwerde des Steuerpflichtigen gut und weist die Sache an den Kanton zurück (BGer, Urteil 9C_608/2022 vom 13. November 2023). Das Kantonsgericht erlässt einen neuen Entscheid zugunsten des Steuerpflichtigen. Das Finanzamt zieht das BGer für eine zweite Runde bei.

Die Bundesrichter sind der Ansicht, dass der Steuerzahler zwar im Jahr vor der Umstrukturierung seine Steuererklärung geändert hat, indem er angab, dass seine Immobilien zum Betriebsvermögen gehörten, tatsächlich aber ein Betrieb bereits lange vor der Eintragung ins Handelsregister und der Änderung der Veranlagungsart bestand. Es liegt daher keine Steuerhinterziehung vor.

Das Urteil ist auf Deutsch. Es handelt sich um eine Zürcher Angelegenheit.

TF, Urteil 9C_87/2025 vom 19. September 2025