Wiederanlage des Immobiliengewinns, in welcher Frist?

Der Steuerzahler ist Eigentümer seines Hauses, das er 2017 verlässt, ohne es zu vermieten oder auch nur als Zweitwohnsitz zu nutzen. 2020 erwirbt der Steuerzahler ein unbebautes Grundstück. Einige Monate später verkauft er sein seit 2017 leer stehendes Haus. 2022 zieht er in sein neues Haus ein, das er auf dem 2020 erworbenen unbebauten Grundstück hat bauen lassen. Er beantragt die Wiederanlage des Immobiliengewinns aus dem Verkauf des seit 2017 leer stehenden und 2020 verkauften Hauses.

👉 Das Finanzamt verweigert die Wiederanlage des Immobiliengewinns.

Die erste kantonale Rekursinstanz gibt der Steuerverwaltung recht. Die zweite kantonale Rekursinstanz gibt dem Steuerpflichtigen recht und weist die Sache an die Steuerverwaltung zurück. Die Steuerverwaltung tut sich mit dem TF zusammen.

Die Bundesrichter weisen auf die gesetzlichen Voraussetzungen hin. Das Objekt muss zum Zeitpunkt des Verkaufs vom Eigentümer selbst genutzt werden. Mit anderen Worten, es muss sein steuerlicher und zivilrechtlicher Wohnsitz dort sein. Vorübergehende oder gelegentliche Aufenthalte genügen nicht. Kurze Unterbrechungen werden zugelassen, insbesondere wenn der Steuerpflichtige die erste Wohnung verlässt, um vorübergehend in einer zweiten zu wohnen, bis das dritte Objekt (Zweck der Wiedereingliederung) verfügbar ist. Wichtig ist, dass die Fristen für die persönliche Nutzung angemessen sind.

👉 Die angemessene Frist ist konkret zu prüfen. Die Bundesrichter verweisen hierzu auf verschiedene Rechtsprechung (E. 4.5.).

Die Bundesrichter stellen fest, dass die Immobilie bereits 2017 nicht mehr die Hauptwohnung des Steuerpflichtigen war und dass die Immobilie, für deren Wiedererwerb die Freistellung beantragt wird, im Jahr 2022 zur Hauptwohnung des Steuerpflichtigen wurde. Dies stellt keinen Wiedererwerb innerhalb einer angemessenen Frist dar.

Das Urteil ist auf Deutsch. Es handelt sich um einen Fall aus St. Gallen.

TF, Urteil 9C_347/2024 vom 7. August 2025