Reinvestment of property capital gains, within what timeframe?

👉 Le contribuable est propriétaire de son logement, qu’il quitte en 2017, sans le louer ni même l’occuper en résidence secondaire. En 2020, le contribuable acquiert un terrain nu. Quelques mois plus tard, il vend son logement vide depuis 2017. En 2022, il emménage dans son nouveau logement qu’il a fait construire sur le terrain nu acquis en 2020. Il demande le remploi du gain immobilier réalisé sur la vente de la maison vidée en 2017 et vendue en 2020.

👉 Le fisc refuse le remploi du gain immobilier.

👉 La première instance cantonale de recours donne raison au fisc. La deuxième instance cantonale de recours donne raison au contribuable et renvoie la cause au fisc. Le fisc saisit le TF.

👉 Les juges fédéraux rappellent les conditions légales. Le bien doit être en occupation propre au moment de la vente. En d’autres termes, il doit y avoir son domicile fiscal et son domicile civil. Des séjours temporaires ou occasionnels ne suffisent pas. On admet de brève interruptions, notamment lorsque le contribuable quitte le premier logement pour un deuxième logement le temps que le troisième (objet du remploi) soit disponible. Ce qui importe est que le délai entre les utilisations personnelles soit raisonnable.

👉 Le délai raisonnable s’analyse de manière concrète. Les juges fédéraux rappellent diverses jurisprudences à ce sujet (cons. 4.5.).

👉 Les juges fédéraux constatent que le logement n’était plus le logement principal du contribuable dès 2017 et que le logement pour lequel le remploi est demandé est devenu le logement principal du contribuable en 2022. Il ne s’agit pas d’un remploi dans un délai raisonnable.

L’arrêt est en allemand. Il s’agit d’une affaire saint-galloise.

TF, arrêt 9C_347/2024, du 7 août 2025