Gain immobilier, comment le calculer?

👉 Un bien immobilier est vendu aux enchères forcées à environ 50% du prix d’estimation. Quatre mois plus tard, son acquéreur revend le bien à une société dont il est l’administrateur et l’actionnaire majoritaire. Le prix de revente correspond grosso modo au prix d’acquisition. Une année plus tard, la société vend l’immeuble au prix du marché; à ce moment la taxation du gain immobilier de l’acquéreur initial (l’administrateur et actionnaire majoritaire de la société) n’était pas encore notifiée. Le fisc a considéré le prix de vente au tiers comme base de calcul pour le gain immobilier de l’acquéreur initial.

👉 Les juges fédéraux rappellent leur jurisprudence en cas de vente d’un immeuble à une société dont le vendeur est actionnaire. Lorsque le prix est inférieur au prix du marché, le vendeur actionnaire effectue un apport (caché) à la société correspondant à la différence entre le prix du marché et le prix officiel.

👉 Lorsque le vendeur actionnaire n’est pas l’unique actionnaire de la société acquéreuse, les juges fédéraux précisent que l’apport caché ne correspond pas à l’intégralité du prix du marché, mais seulement à la part du prix du marché afférent à la participation du vendeur actionnaire dans la société.

👉 Enfin, en présence d’actionnariat multiple (le vendeur et d’autres actionnaires), on pourrait aussi considérer que le vendeur a effectué une donation mixte (augmentation de la valeur des actions des autres actionnaires), ce qui pourrait justifier un report du gain immobilier pour cause de donation mixte (cons. 4.2.3).

L’arrêt est en allemand. Il s’agit d’une affaire saint-galloise. Une publication ATF est prévue.

TF, arrêt 9C_199/2024, du 11 avril 2025