When the taxman thinks money falls from the sky

👉 La contribuable vend un immeuble à un tiers. La contribuable ne remplit pas ses obligations fiscales et se fait taxer d’office. Il en résulte un montant d’impôt de près de CHF 500’000. La contribuable tombe en faillite. La procédure de faillite est rapidement clôturée, faute d’actifs. Le fisc se retrouve avec sa prétention fiscale impayée. Le fisc demande au registre foncier, et l’obtient, l’inscription d’une hypothèque légale sur l’immeuble vendu et appartenant au tiers. Pour faire valoir ses droits, le tiers demande au fisc une décision d’inscription d’une hypothèque légale pour pouvoir la contester. Le fisc s’exécute, rend une décision qui indique qu’il existe une hypothèque légale de droit public que l’immeuble et donne au tiers un délai de 30 jours pour payer la charge fiscale de la contribuable, faute de quoi le fisc fera réaliser le gage.

👉 Les deux instances cantonales donnent raison au fisc.

👉 Le tiers demande au TF
1️⃣ d’ordonner au registre foncier de radier l’hypothèque légale
2️⃣ de dire qu’il n’est pas responsable du payement de l’impôt de la contribuable.

👉 Les juges fédéraux déclarent les conclusions civiles irrecevables, celles-ci devant faire l’objet d’une procédure civile.

👉 Les juges fédéraux constatent que le droit de gage en faveur du fisc n’est pas une notion harmonisée. Dans le canton concerné, la garantie naît en même temps que la créance, sans inscription au RF. L’inscription au RF rend juste la créance imprescriptible.

👉 Le droit civil, à savoir l’art. 836 al. 2 CC, dispose que les hypothèques légales de plus de CHF 1’000 ne son pas opposables aux tiers de bonne foi si elles ne sont pas inscrites dans un délai de quatre mois, au plus tard dans les deux ans. Il en résulte que les tiers acquéreurs, dont la bonne foi est présumée, sont maintenus dans leur possession (art. 973 al. 1 CC).

👉 Les juges fédéraux 1️⃣ annulent l’obligation faite au tiers de payer les impôts du contribuable et 2️⃣ constatent que le tiers ne doit pas se voir opposer le droit de gage immobilier inscrit sur son immeuble pour une créance concernant la contribuable.

L’arrêt est en allemand. Il s’agit d’une affaire schaffhousoise. Une publication ATF est prévue.

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TF, arrêt 9C_231/ 2025, du 9 décembre 2025