Donation with reservation of usufruct, watch out for the pitfalls

👉 Le parent transfert à ses enfants un lot PPE, s’en réserve l’usufruit, et les enfants reprennent la dette hypothécaire à leur nom. L’acte notarié mentionne « donation immobilière avec constitution d’usufruit ».

👉 Le fisc estime qu’il ne s’agit pas d’une donation mais d’une vente parce que le transfert immobilier était sujet à deux contre-prestations : (i) la constitution d’un usufruit en faveur du parent et (ii) la reprise de la dette hypothécaire. Partant, il ne saurait y avoir report d’imposition à titre de donation et l’opération était donc soumise aux gains immobiliers.

👉 Les juges cantonaux ont admis le recours du contribuable, estimant que le droit cantonal prévoit le différé d’imposition en cas de constitution d’usufruit en faveur du cédant ou (et) de reprise de la dette hypothécaire par l’acquéreur.

👉 Les juges fédéraux rappellent (i) que le report d’imposition est applicable tant aux donations qu’aux donations mixtes (cons. 5.2.1.), (ii) que « la réserve d’usufruit n’est pas une contre-prestation car l’immeuble est transféré déjà grevé du droit d’suage stipulé, c.-à-d. à une valeur réduite de la valeur capitalisée de l’usufruit (deductio servitutis) » (cons. 5.2.2.1.), (iii) qu’une pratique cantonale qui prévoit une disproportion des prestations (et donc donation mixte) dès que l’écart est de 25% est conforme à la LHID, (iv) qu’un écart inférieur à 25% permet d’accorder le report d’imposition à titre de donation mixte, (v) qu’un droit cantonal qui accorderait dans tous les cas un report d’imposition en cas de donation mixte effectuée sous la forme de constitution d’usufruit ou de reprise de dette, et non sur la disproportion des prestations, est contraire à la LHID (cons. 6.3).

L’arrêt est en français. Il s’agit d’une affaire neuchâteloise. Une publication ATF est prévue.

TF, arrêt 9C_22/2024, du 21 mars 2025