How to carry out property development – from a tax perspective?

👉 Le contribuable s’associe avec un tiers pour réaliser une promotion immobilière. Le contrat d’association se fait sous forme de société simple. En 2011, la société simple comptabilise l’attribution d’un lot de la promotion immobilière en faveur du contribuable, au prix de revient.

👉 Le fisc pose différentes questions dans le processus de taxation et taxe un produit d’exploitation lié au transfert du lot de CHF 1.58M, réduit à CHF 1.175M en procédure de réclamation.

👉 Les juges fédéraux rappellent qu' »En vertu de la réalisation systématique intervenant lors du passage d’un immeuble de la fortune commerciale à la fortune privée, les réserves latentes rattachées à l’immeuble transféré sont soumises à l’impôt au titre du revenu de l’activité lucrative indépendante. » (cons. 4.1. i.f.) et exposent que « Le prélèvement privé (soit le passage de la fortune commerciale à la fortune privée) et l’apport privé (de la fortune privée à la fortune commerciale) reposent sur la volonté de la personne physique assujettie à l’impôt (élément subjectif). Par ailleurs, cette volonté doit être exprimée de manière adéquate, soit expressément, soit au moins implicitement (élément objectif). Les éléments objectif et subjectif se situent dans un rapport connexe, de sorte que si l’un fait défaut, on ne saurait considérer qu’il existe de passage de la fortune commerciale à la fortune privée (ou inversement) » (cons. 4.2.1).

👉 Les juges fédéraux constatent
1️⃣ que le transfert de la fortune commerciale à la fortune privée a été comptabilisé et a été identifié par le fisc
2️⃣ que le contribuable avait bien l’intention de transférer l’immeuble de sa fortune commerciale à sa fortune privée
▶️ but du contrat de société simple
▶️ mention dans les comptes de l’attribution du lot
▶️ autorisation de construire qui imposait la mise en location du lot litigieux avec un plafonnement du loyer durant 5 ans.

L’arrêt est en français. Il s’agit d’une affaire genevoise.

TF, arrêt 9C_145/2025, du 21 juillet 2025