Kaufmännisches Vermögen wird vererbt

👉 La contribuable vend un immeuble qu’elle a hérité de son père, indépendant.

👉 Le fisc estime que l’immeuble faisait partie de la fortune commerciale du père et donc que le gain réalisé par la contribuable est un revenu d’activité lucrative indépendante (et taxé à l’impôt sur le revenu et à l’AVS).

👉 Les deux instances cantonales valident la position du fisc.

👉 Les juges fédéraux analysent si l’immeuble faisait bien partie de la fortune commerciale du père de la contribuable au travers des critères développés par la jurisprudence
▶️ comportement systématique et planifié
▶️ transactions fréquentes
▶️ courte durée de possession
▶️ fonds étrangers importants
▶️ connaissances professionnelles spéciales
▶️ remploi systématique du bénéfice

👉 Chaque critère individuel n’est pas assez puissant pour faire pencher la balance. Ils doivent être pris ensemble et former un faisceau d’indice.

👉 Le bien-fonds litigieux a été acquis en trois étapes sur une dizaine d’années. Deux immeubles de rendement y ont été construits. Les juges cantonaux y ont vu un comportement systématique et planifié. Les juges fédéraux se rapportent aux circonstances concrètes de l’achat par étapes.

👉 Le père a réalisé 11 achats immobiliers et 5 ventes en 28 ans. Les juges cantonaux y ont vu un indice supplémentaire de commerce professionnel. Les juges fédéraux relèvent qu’il faut regarder tous les indices.

👉 L’immeuble a été détenu pendant 19 ans. Une telle durée de possession n’est pas en soit un indice de fortune privée. Des professionnels peuvent effectivement garder un immeuble sur une longue période, le temps que le marché valorise suffisamment le bien.

👉 Le taux d’endettement a varié de 81% vers 89% puis 73.45%. Les juges cantonaux y ont vu un indice supplémentaire de commerce professionnel. Les juges fédéraux précisent que le taux d’endettement doit s’analyser à l’acquisition, non a posteriori.

👉 Le père était électricien, une activité du second oeuvre. Les immeubles ne représentaient toutefois pas une masse de travail relevante pour l’activité de l’entreprise.

👉 Les propos de la contribuable que l’immeuble servait à assurer la prévoyance de ses parents ne collent pas aux faits : l’immeuble avait été transmis avec la charge de devoir le revendre dans les deux ans pour payer les dettes de l’entreprise d’électricien. En outre, on peut aussi sécuriser ses vieux jours avec de la fortune commerciale.

👉 Les juges fédéraux concluent que l’immeuble faisait bien partie de la fortune privée du père de la contribuable.

👉 Le fisc prend les frais à sa charge (CHF 8k).

L’arrêt est en allemand. Il s’agit d’une affaire zuricoise.

TF, arrêt 9C_126/ 2024, du 9 février 2026