Kaufmännisches Vermögen wird vererbt

👉 Die Steuerzahlerin verkauft eine Immobilie, die sie von ihrem Vater geerbt hat, unabhängig.

👉 Die Steuerbehörde geht davon aus, dass die Liegenschaft zum Geschäftsvermögen des Vaters gehörte und dass der von der Steuerpflichtigen erzielte Gewinn somit ein Einkommen aus selbstständiger Erwerbstätigkeit darstellt (und mit der Einkommenssteuer und der AHV besteuert wird).

👉 Die beiden kantonalen Instanzen bestätigen die Haltung der Steuerbehörde.

Die Bundesrichter prüfen, ob das Gebäude anhand der von der Rechtsprechung entwickelten Kriterien tatsächlich zum Geschäftsvermögen des Vaters der Steuerpflichtigen gehörte
▶️ Systematisches und geplantes Verhalten
▶️ Häufige Transaktionen
▶️ kurze Haltedauer
▶️ Wichtige ausländische Fonds
Spezifisches Fachwissen
▶️ Systematischer Wiederaufbau des Gewinns

Jedes einzelne Kriterium ist nicht stark genug, um den Ausschlag zu geben. Sie müssen zusammen genommen werden und einen Indizienbeweis bilden.

👉 Das umstrittene Grundstück wurde über zehn Jahre hinweg in drei Etappen erworben. Zwei Renditeliegenschaften wurden darauf gebaut. Die kantonalen Richter sahen darin ein systematisches und geplantes Vorgehen. Die Bundesrichter beziehen sich auf die konkreten Umstände des schrittweisen Erwerbs.

Der Vater hat in 28 Jahren 11 Immobilienkäufe und 5 Verkäufe getätigt. Die kantonalen Richter sahen darin einen weiteren Hinweis auf professionellen Handel. Die Bundesrichter halten fest, dass alle Indizien zu berücksichtigen sind.

Das Gebäude befand sich 19 Jahre im Besitz. Eine so lange Besitzdauer ist an sich kein Indikator für Privatvermögen. Fachleute können eine Immobilie durchaus über einen langen Zeitraum halten, bis der Markt die Immobilie ausreichend bewertet hat.

Die Verschuldungsquote hat sich von 81%auf 89% und dann auf 73,45% verändert. Die kantonalen Richter sahen darin einen weiteren Hinweis auf gewerbsmässigen Handel. Die Bundesrichter präzisieren, dass die Verschuldungsquote bei der Akquisition zu analysieren ist, nicht nachträglich.

Der Vater war Elektriker, eine Tätigkeit im Ausbau. Die Gebäude stellten jedoch keine relevante Arbeitsmasse für die Tätigkeit des Unternehmens dar.

Die Aussage der Steuerzahlerin, dass das Gebäude zur Altersvorsorge ihrer Eltern dienen sollte, passt nicht zu den Fakten: Das Gebäude war mit der Auflage, es innerhalb von zwei Jahren zu verkaufen, um die Schulden des Elektrobetriebs zu begleichen, übertragen worden. Außerdem kann man seine alten Tage auch mit Geschäftsvermögen absichern.

Die Bundesrichter kamen zu dem Schluss, dass das Gebäude tatsächlich zum Privatvermögen des Vaters der Steuerpflichtigen gehörte.

👉 Das Finanzamt trägt die Kosten (8.000 CHF).

Das Urteil ist auf Deutsch. Es handelt sich um eine Zürcher Angelegenheit.

BGE, Urteil 9C_126/2024 vom 9. Februar 2026