À quelle date un revenu est-il réalisé?

La contribuable est propriétaire d’un immeuble. Son locataire souhaite sortir du bail commercial de manière anticipée. Les partie signent fin décembre une convention portant sur la résiliation anticipée du contrat de bail et ses conséquences financières. La convention prévoit indemnité payable dans les 30 jours la signature de la convention par chacune des parties.

La contribuable sollicite l’avis du fisc. Elle propose de comptabiliser en produit payé d’avance l’indemnité et d’en extourner une partie lors de chaque exercice la première fois l’exercice après celui de la signature. Pour le fisc, l’indemnité est imposable lors de l’exercice de la signature.

La contribuable dépose ses deux premières déclarations selon sa proposition au fisc et refusée par lui.

Le fisc taxe la première période fiscale en réintégrant l’indemnité. Pour la période fiscale suivante, le fisc corrige les comptes en enlevant la part d’indemnité comptabilisée.

Les juges cantonaux donnent raison au fisc.

Les juges fédéraux rappellent le principe de la réalisation du revenu : un produit doit être comptabilisé lorsque la personne morale acquiert une prétention juridique ferme et exécutable envers sa contrepartie (Soll-Methode). L’acquisition d’une créance doit être distinguée de son échéance. L’échéance est le moment où le créancier est en droit d’exiger l’exécution et où le débiteur est tenu de s’y conformer, sur simple demande. Une créance non échue n’est pas exécutoire car, avant l’échéance, le créancier ne peut exiger la prestation et le débiteur n’est pas tenu de s’y conformer. En principe, une créance de droit privé ne peut donc être imposée en tant que revenu qu’à la date d’échéance au plus tôt. Une imposition de la créance avant son échéance peut être exceptionnellement envisagée, notamment si la fixation de l’échéance relève du pouvoir discrétionnaire du contribuable et que celui-ci pourrait, en reportant l’échéance, déterminer la date d’imposition, ou lorsque les parties ont reporté l’échéance pour des motifs fiscaux. » (cons. 5.1)

L’indemnité ne découle pas du contrat de bail mais de la convention. La convention ne précise pas la ventilation de l’indemnité entre les différentes catégories de prétentions (pénalité pour violation de l’obligation d’exploiter et loyers futurs) de la contribuable envers son locataire. Au contraire, la convention mentionne qu’il s’agit d’une somme forfaitaire.

Les juges fédéraux donnent raison aux juges cantonaux : l’indemnité est imposable en une seule fois.

En revanche, le revenu est réalisé non à la signature mais à son exigibilité, 30 jours après la signature, donc la période fiscale suivant celle de la signature.

L’arrêt est en français. Il s’agit d’une affaire valaisanne.

TF, arrêt 9C_500/ 2025, du 20 août 2026