Quand le fisc estime qu’il faut d’abord payer l’impôt avant d’obtenir une exonération fiscale

Le contribuable acquiert un bien immobilier. Il le revend à un promoteur immobilier et acquiert sur plans un des logements à construire. Le gain immobilier est taxé au taux de 0% en raison de la longue durée de possession. La promotion réalisée, le contribuable emménage dans le nouveau logement. Le contribuable vend ensuite ce nouveau logement.

Le fisc taxe le gain immobilier au taux maximum en raison de la courte durée de possession.

Le contribuable estime que le nouveau logement consistait en un remploi du premier et donc que la longue durée de possession devait s’appliquer.

Pour le fisc, « le contribuable ne remplissait pas les conditions du remploi parce qu’il n’avait dû payer aucun impôt sur les gains immobiliers sur le bénéfice qu’elle avait réalisé lors de la vente de sa part dans l’immeuble ».

Les juges de première instance donnent raison au fisc.

Les juges de seconde instance donnent raison au contribuable : « la reconnaissance d’un cas de remploi ne supposait pas que le contribuable concerné ait payé un impôt sur les gains immobiliers sur le bénéfice réinvesti. »

Les juges fédéraux reprennent les conditions posées par le droit fédéral (LHID 12 III e) : « Pour qu’il ait report d’imposition, les conditions suivantes doivent être cumulativement remplies
1️ l’immeuble aliéné a servi au propre usage de l’aliénateur
2️ cet usage a été durable et exclusif
3️ le produit de l’aliénation est utilisé pour financer l’achat de l’immeuble de remplacement (réinvestissement)
4️ l’achat de l’immeuble de remplacement intervient en Suisse et
5️ dans un délai approprié. » (cons. 4.2)

Il en résulte que le droit fédéral « ne prévoit pas que l’aliénateur doit avoir payé un impôt sur les gains immobiliers sur le gain réalisé lors de l’aliénation du premier immeuble pour pouvoir bénéficier de ce cas de différé d’imposition. Autrement dit, le paiement d’un tel impôt n’est pas une condition légale à l’admission d’un remploi. » (cons. 4.4.1.)

Les juges fédéraux poursuivent : « si le remploi était subordonné au paiement effectif d’un impôt sur les gains immobiliers, toutes les personnes qui peuvent se prévaloir d’un taux de 0 % seraient d’emblée exclues du champ d’application du droit fédéral en raison des particularités du barème cantonal. Un tel raisonnement reviendrait à admettre qu’une disposition de droit cantonal pourrait influer sur la réalisation ou non d’un cas de remploi. Or, les conditions ouvrant le droit au différé d’imposition relèvent exclusivement du droit fédéral et ne laissent aucune marge de manoeuvre aux cantons » (cons. 4.4.3.)

L’arrêt est en français. Il s’agit d’une affaire genevoise.

TF, arrêt 9C_177/ 2025, du 11 mars 2026