Frais immobiliers, quels frais immobiliers?

Les contribuables sont propriétaires immobiliers. Ils réalisent divers travaux de rénovation sur trois périodes fiscales. On parle de réfection du toit, de la rénovation de la cuisine, du changement du système de chauffage, du remplacement du système électrique, de la pose d’une installation photovoltaïque sur une partie du toit.

Le fisc refuse des factures en lien avec la rénovation du grenier.

Les juges fédéraux rappellent que depuis un arrêt de 2023, « il convient d’examiner chaque mesure selon une approche fonctionnelle afin de déterminer si l’immeuble a bénéficié d’une amélioration qualitative et, partant, d’une augmentation de valeur. Le critère de comparaison n’est pas la valeur totale de l’immeuble, mais celle de l’installation concrètement entretenue ou remplacée. » (cons. 3.1.)

« Les travaux réalisés pour une nouvelle construction (réelle et non pas simplement économique) ont en principe pour effet d’augmenter la valeur du bien et que les frais qui en découlent ne peuvent être déduits de l’impôt sur le revenu, même si la nouvelle construction a remplacé un bâtiment démoli destiné à un usage similaire (« reconstruction de remplacement »). En d’autres termes, la suppression de la notion de « nouvelle construction économique » n’a rien changé au fait que la construction d’un nouveau bâtiment (nouvelle construction « en pleine campagne ») ne constitue pas une simple remise en état d’un bien immobilier; les dépenses engagées à cet effet doivent donc en principe être qualifiées non pas de dépenses de maintien de la valeur, mais de dépenses d’augmentation de la valeur. Cela vaut également lorsque le nouveau bâtiment remplace un bâtiment démoli : dans le cas d’une reconstruction de remplacement après l’achèvement de la démolition d’un bâtiment, il n’existe justement plus de bâtiment préexistant sur lequel des mesures d’entretien et de remise en état pourraient (encore) être effectuées ». (cons. 3.2)

« Il convient d’examiner au cas par cas, pour tous les travaux effectués sur la structure porteuse ainsi que pour la couverture, en fonction de leur nature technique objective – et avec la collaboration des contribuables –, s’ils servent à rétablir un état antérieur de l’immeuble et ont donc pour effet de préserver sa valeur. Si la part correspondante ne peut être déterminée, il convient de présumer, à la charge du contribuable, que les coûts ne servent pas à maintenir la valeur et ne peuvent donc pas être déduits ». (cons. 3.6.)

Le dossier étant vide sur ce point, c’est à bon droit que les juges cantonaux avaient demandé un complément d’instruction, retour à l’expéditeur validé par les juges fédéraux.

TF, arrêt 9C_445/2025, du 11 mars 2026