\ud83d\udc49 La contribuable vend un immeuble qu’elle a h\u00e9rit\u00e9 de son p\u00e8re, ind\u00e9pendant.
\ud83d\udc49 Le fisc estime que l’immeuble faisait partie de la fortune commerciale du p\u00e8re et donc que le gain r\u00e9alis\u00e9 par la contribuable est un revenu d’activit\u00e9 lucrative ind\u00e9pendante (et tax\u00e9 \u00e0 l’imp\u00f4t sur le revenu et \u00e0 l’AVS).
\ud83d\udc49 Les deux instances cantonales valident la position du fisc.
\ud83d\udc49 Les juges f\u00e9d\u00e9raux analysent si l’immeuble faisait bien partie de la fortune commerciale du p\u00e8re de la contribuable au travers des crit\u00e8res d\u00e9velopp\u00e9s par la jurisprudence
\u25b6\ufe0f comportement syst\u00e9matique et planifi\u00e9
\u25b6\ufe0f transactions fr\u00e9quentes
\u25b6\ufe0f courte dur\u00e9e de possession
\u25b6\ufe0f fonds \u00e9trangers importants
\u25b6\ufe0f connaissances professionnelles sp\u00e9ciales
\u25b6\ufe0f remploi syst\u00e9matique du b\u00e9n\u00e9fice
\ud83d\udc49 Chaque crit\u00e8re individuel n’est pas assez puissant pour faire pencher la balance. Ils doivent \u00eatre pris ensemble et former un faisceau d’indice.
\ud83d\udc49 Le bien-fonds litigieux a \u00e9t\u00e9 acquis en trois \u00e9tapes sur une dizaine d’ann\u00e9es. Deux immeubles de rendement y ont \u00e9t\u00e9 construits. Les juges cantonaux y ont vu un comportement syst\u00e9matique et planifi\u00e9. Les juges f\u00e9d\u00e9raux se rapportent aux circonstances concr\u00e8tes de l’achat par \u00e9tapes.
\ud83d\udc49 Le p\u00e8re a r\u00e9alis\u00e9 11 achats immobiliers et 5 ventes en 28 ans. Les juges cantonaux y ont vu un indice suppl\u00e9mentaire de commerce professionnel. Les juges f\u00e9d\u00e9raux rel\u00e8vent qu’il faut regarder tous les indices.
\ud83d\udc49 L’immeuble a \u00e9t\u00e9 d\u00e9tenu pendant 19 ans. Une telle dur\u00e9e de possession n’est pas en soit un indice de fortune priv\u00e9e. Des professionnels peuvent effectivement garder un immeuble sur une longue p\u00e9riode, le temps que le march\u00e9 valorise suffisamment le bien.
\ud83d\udc49 Le taux d’endettement a vari\u00e9 de 81% vers 89% puis 73.45%. Les juges cantonaux y ont vu un indice suppl\u00e9mentaire de commerce professionnel. Les juges f\u00e9d\u00e9raux pr\u00e9cisent que le taux d’endettement doit s’analyser \u00e0 l’acquisition, non a posteriori.
\ud83d\udc49 Le p\u00e8re \u00e9tait \u00e9lectricien, une activit\u00e9 du second oeuvre. Les immeubles ne repr\u00e9sentaient toutefois pas une masse de travail relevante pour l’activit\u00e9 de l’entreprise.
\ud83d\udc49 Les propos de la contribuable que l’immeuble servait \u00e0 assurer la pr\u00e9voyance de ses parents ne collent pas aux faits : l’immeuble avait \u00e9t\u00e9 transmis avec la charge de devoir le revendre dans les deux ans pour payer les dettes de l’entreprise d’\u00e9lectricien. En outre, on peut aussi s\u00e9curiser ses vieux jours avec de la fortune commerciale.
\ud83d\udc49 Les juges f\u00e9d\u00e9raux concluent que l’immeuble faisait bien partie de la fortune priv\u00e9e du p\u00e8re de la contribuable.
\ud83d\udc49 Le fisc prend les frais \u00e0 sa charge (CHF 8k).
L’arr\u00eat est en allemand. Il s’agit d’une affaire zuricoise.
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