En 2003, les contribuables ont acquis divers immeubles faisant partie un ensemble historique d’une ancienne fabrique. Le financement de l’acquisition s’est fait exclusivement par des fonds \u00e9trangers. L’ensemble historique r\u00e9unis plusieurs douzaines de maisons, des garages, une centrale de chauffage, des cours, des jardins, des champs et des pr\u00e9s, sur une surface de plus de 2.5 ha. En 2017, une proc\u00e9dure de changement d’am\u00e9nagement du territoire est ouverte. Les contribuables d\u00e9cident de vendre une partie de leurs immeubles.
\ud83d\udc49 Les juges f\u00e9d\u00e9raux se penchent sur le financement pour d\u00e9terminer s’il y a activit\u00e9 lucrative (ind\u00e9pendante) ou gain en capital de la fortune priv\u00e9e comme le soutiennent les contribuables. Les juges retiennent que le financement par fonds \u00e9trangers s’effectue en principe \u00e0 raison de 2\/3 pour le 1er rang, puis de 2\/3 \u00e0 80% pour le 2e rang. Au-del\u00e0 de 80%, le financement par fonds \u00e9trangers fait tendre l’op\u00e9ration pour une op\u00e9ration commerciale :
\ud83d\udc49 \u00ab\u00a0un financement par des tiers d\u00e9passant ce seuil indique qu’il s’agit d’une activit\u00e9 professionnelle. Habituellement, on parle de fonds \u00e9trangers inhabituellement \u00e9lev\u00e9s pour les immeubles non utilis\u00e9s par le propri\u00e9taire ainsi que pour les r\u00e9sidences secondaires et de vacances, lorsque le taux de financement par des fonds \u00e9trangers est sup\u00e9rieur \u00e0 deux tiers.\u00a0\u00bb (cons. 2.4.1)
\u274c Lorsque la banque, pour diverses raisons – par exemple bien financi\u00e8rement autoporteur (les loyers encaiss\u00e9s couvrent plus que toutes les charges, y compris l’amortissement) ou valorisation sup\u00e9rieure au prix d’achat – finance 100% de l’acquisition du bien, l’op\u00e9ration doit-elle automatiquement \u00eatre qualifi\u00e9e d’op\u00e9ration commerciale? A notre avis, non. L’arr\u00eat malheureusement ne comporte pas de pr\u00e9cisions sur la raison pour laquelle l’achat a \u00e9t\u00e9 financ\u00e9 \u00e0 100% par des fonds \u00e9trangers.
\ud83d\udca1 L’administration f\u00e9d\u00e9rale des contributions a publi\u00e9 une circulaire No 36 sur le commerce professionnel de titres qui reprend la jurisprudence du TF sur les requalifications de gain en capital de la fortune priv\u00e9e en activit\u00e9 lucrative ind\u00e9pendante. Les principes d\u00e9gag\u00e9s s’appliquent non seulement au commerce professionnel de titres, mais \u00e9galement \u00e0 d’autres activit\u00e9s (ou passions), comme l’immobilier, le vin, les affiches, les \u0153uvres d’art etc.
\ud83d\udca1 NB : la fortune commerciale s’h\u00e9rite de sorte que si les h\u00e9ritiers des contribuables avaient vendu les immeubles, il y aurait aussi eu requalification en fortune commerciale. La fortune commerciale, c’est comme le sparadrap \ud83e\ude79 du capitaine Haddock dans l’Affaire Tournesol.
Il s’agit d’une affaire zuricoise. L’arr\u00eat est en allemand.<\/p>\n\n\n\n
TF, arr\u00eat 9C_541\/2023, du 20 ao\u00fbt 2024<\/p>","protected":false},"excerpt":{"rendered":"
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