L’arr\u00eat 9C_391\/ 2023 rendu par le TF le 5 janvier 2024 aborde une question qui n’avait \u00e0 notre connaissance jamais \u00e9t\u00e9 jug\u00e9e :
Lorsque l’acheteur reprend avec l’acquisition de la part PPE la cr\u00e9ance dans le fonds de r\u00e9novation PPE, cette reprise de cr\u00e9ance est-elle consid\u00e9r\u00e9e comme frais d’entretien d’immeubles fiscalement d\u00e9ductible pour l’imp\u00f4t sur le revenu? \ud83e\udd14
Il existe deux m\u00e9thodes, selon les cantons :
\u23e9 Certains consid\u00e8rent que l’approvisionnement du fonds de r\u00e9novation PPE correspond \u00e0 des frais d’entretien d’immeuble, fiscalement d\u00e9ductibles pour l’imp\u00f4t sur le revenu, durant l’ann\u00e9e o\u00f9 le fonds a \u00e9t\u00e9 approvisionn\u00e9 et ind\u00e9pendamment de la r\u00e9alit\u00e9 sous-jacente, \u00e0 savoir s’il y a eu des frais d’entretien d\u00e9ductibles durant la p\u00e9riode fiscale consid\u00e9r\u00e9e.
\u23e9 D’autres cantons ignorent compl\u00e8tement l’approvisionnement du fonds de r\u00e9novation PPE et se focalisent sur les frais d’entretien effectifs que la PPE a entrepris pour ne consid\u00e9rer que ces derniers comme fiscalement d\u00e9ductibles pour l’imp\u00f4t sur le revenu (au prorata de la part PPE).
La reprise de la cr\u00e9ance dans le fonds de r\u00e9novation fait partie int\u00e9grante du prix de la transaction. L’acheteur paye un prix au vendeur pour reprendre cette cr\u00e9ance. Le vendeur a pu d\u00e9duire de son revenu l’approvisionnement du fonds de r\u00e9novation PPE – selon les cantons. Lors de la vente, le fisc ne proc\u00e8de pas \u00e0 une correction de l’imp\u00f4t sur le revenu du vendeur \u00e0 concurrence du solde de la cr\u00e9ance dans le fonds de r\u00e9novation PPE. \ud83d\ude01 Les frais d’entretien ayant d\u00e9j\u00e0 \u00e9t\u00e9 d\u00e9duits chez le vendeur et ne pouvant pas \u00eatre corrig\u00e9s ult\u00e9rieurement, l’acheteur ne peut pr\u00e9tendre \u00e0 d\u00e9duire en son chef la reprise du solde. \ud83d\ude21
\ud83d\udea8 \ud83d\udea8 \ud83d\udea8 Au niveau du vendeur, cette part du prix de vente est inclue dans l’assiette de l’imp\u00f4t sur les gains immobiliers et donc tax\u00e9e aux gains immobiliers. Indirectement, il y a correction des d\u00e9ductions pr\u00e9c\u00e9dentes,
\u27a1 mais il ne s’agit pas du m\u00eame imp\u00f4t
\u27a1 et le taux des gains immobiliers peut \u00eatre fort diff\u00e9rent de celui de l’imp\u00f4t sur le revenu selon la dur\u00e9e de possession et le montant du gain.
Lorsque l’acheteur vendra \u00e0 son tour le bien, il d\u00e9duira pour la d\u00e9termination de l’assiette des gains immobiliers notamment le prix d’achat dans sa globalit\u00e9, y compris la part relative \u00e0 la reprise de la cr\u00e9ance dans le fonds de r\u00e9novation PPE. C’est donc uniquement au niveau des gains immobiliers qu’il y a neutralisation entre le prix pay\u00e9 \u00e0 l’achat et le prix pay\u00e9 \u00e0 la revente… pour autant que la cr\u00e9ance dans le fonds de r\u00e9novation PPE soit identique \u00e0 chacune des transactions ou ait augment\u00e9.
Dans un registre similaire, le prix pay\u00e9 pour la reprise des c\u00e9dules hypoth\u00e9caires existantes est \u00e9galement englob\u00e9 dans le prix de vente et soumis aux gains immobiliers (la question du traitement pour l’imp\u00f4t sur le revenu ne se pose pas dans ce cas).
Arr\u00eat en allemand (Berne); publication aux ATF pr\u00e9vue.<\/p>\n\n\n\n
TF, arr\u00eat 9C_391\/2023, du 5 janvier 2024<\/p>\n\n\n\n
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