Der Steuerpflichtige erwirbt eine Immobilie. Er verkauft sie an einen Bautr\u00e4ger und erwirbt eine der noch zu errichtenden Wohnungen vom Plan weg. Der Immobiliengewinn wird aufgrund der langen Besitzdauer mit einem Steuersatz von 0% besteuert. Nach Fertigstellung des Bauvorhabens zieht der Steuerpflichtige in die neue Wohnung ein. Anschlie\u00dfend verkauft der Steuerpflichtige diese neue Wohnung.
Das Finanzamt besteuert den Immobiliengewinn aufgrund der kurzen Haltedauer zum H\u00f6chstsatz.
Der Steuerzahler vertrat die Auffassung, dass das neue Geb\u00e4ude als Ersatz f\u00fcr das erste galt und daher die lange Haltedauer zur Anwendung kommen m\u00fcsse.
F\u00fcr das Finanzamt erf\u00fcllte der Steuerpflichtige die Bedingungen f\u00fcr die Wiederanlage nicht, da er keine Steuer auf Immobiliengewinne auf den Gewinn entrichtete, den er beim Verkauf seines Anteils an der Immobilie erzielte.
Die Richter der ersten Instanz geben der Finanzverwaltung Recht.
Die Richter der zweiten Instanz geben dem Steuerzahler Recht: \u00abDie Anerkennung eines Reinvestitionsfalls setzte nicht voraus, dass der betreffende Steuerzahler eine Grundsteuer auf den reinvestierten Gewinn entrichtet hatte.\u00bb
Die Bundesrichter kn\u00fcpfen an die Bedingungen des Bundesrechts (BGE 12 III e) an: \u00abDamit eine Steuerbefreiung vorliegt, m\u00fcssen folgende Bedingungen kumulativ erf\u00fcllt sein
1. Das ver\u00e4u\u00dferte Geb\u00e4ude diente dem Eigengebrauch des Ver\u00e4u\u00dferers
2\ufe0f Diese Nutzung war dauerhaft und ausschlie\u00dflich
Das Produkt der Entfremdung wird zur Finanzierung des Erwerbs des Ersatzgeb\u00e4udes (Wiederanlage) verwendet
4\ufe0f der Kauf des Ersatzgeb\u00e4udes findet in der Schweiz statt und
5\ufe0f in angemessener Frist.\u00bb (Erw\u00e4gungsgrund 4.2)
Dies hat zur Folge, dass das Bundesrecht \u00abnicht vorsieht, dass der Ver\u00e4usserer eine Liegenschaftgewinnsteuer auf dem erzielten Gewinn bei der Ver\u00e4usserung der ersten Liegenschaft h\u00e4tte entrichten m\u00fcssen, um von diesem Fall einer Steueraufschiebung profitieren zu k\u00f6nnen. Anders ausgedr\u00fcckt ist die Entrichtung einer solchen Steuer keine gesetzliche Bedingung f\u00fcr die Zulassung der Ersatzbeschaffung.\u00bb (Erw. 4.4.1.)
Die Bundesrichter f\u00fchren weiter aus: \u00abW\u00e4re die Wiederverwendung von der tats\u00e4chlichen Zahlung einer Grundst\u00fcckgewinnsteuer abh\u00e4ngig, w\u00e4ren alle Personen, die einen Steuersatz von 0,1 % in Anspruch nehmen k\u00f6nnen, aufgrund der Besonderheiten des kantonalen Steuertarifs von vornherein vom Anwendungsbereich des Bundesrechts ausgeschlossen. Eine solche Argumentation w\u00fcrde bedeuten, dass eine kantonale Rechtsvorschrift Einfluss darauf nehmen k\u00f6nnte, ob ein Fall der Wiederverwendung vorliegt oder nicht. Die Voraussetzungen f\u00fcr den Anspruch auf Steueraufschub fallen jedoch ausschliesslich unter das Bundesrecht und lassen den Kantonen keinen Spielraum\u00bb (Erw\u00e4gung 4.4.3.)
Das Urteil ist auf Franz\u00f6sisch. Es handelt sich um einen Fall aus Genf.
TF, Urteil 9C_177\/ 2025 vom 11. M\u00e4rz 2026<\/p>","protected":false},"excerpt":{"rendered":"
Le contribuable acquiert un bien immobilier. Il le revend \u00e0 un promoteur immobilier et acquiert sur plans un des logements \u00e0 construire. Le gain immobilier est tax\u00e9 au taux de 0% en raison de la longue dur\u00e9e de possession. La promotion r\u00e9alis\u00e9e, le contribuable emm\u00e9nage dans le nouveau logement. Le contribuable vend ensuite ce nouveau […]<\/p>\n","protected":false},"author":3,"featured_media":0,"comment_status":"closed","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"_acf_changed":false,"footnotes":""},"categories":[1],"tags":[],"class_list":["post-446","post","type-post","status-publish","format-standard","hentry","category-uncategorized"],"acf":[],"yoast_head":"\n