Das vom BGer am 5. Januar 2024 gef\u00e4llte Urteil 9C_391\/2023 behandelt eine Frage, die unseres Wissens noch nie beurteilt worden war:
Wird auf der K\u00e4uferseite mit dem Erwerb eines Stockwerkeigentumsanteils auch eine Forderung aus dem Stockwerkeigentums-Erneuerungsfonds \u00fcbernommen, gilt diese Forderungs\u00fcbernahme als steuerlich abzugsf\u00e4hige Unterhaltskosten f\u00fcr die Einkommenssteuer? \ud83e\udd14
Es gibt zwei Methoden, je nach Kanton:
\u23e9 Manche betrachten die Zuf\u00fchrung des WEG-Erneuerungsfonds als umlagef\u00e4hige Nebenkosten f\u00fcr das Geb\u00e4ude, die w\u00e4hrend des Jahres, in dem der Fonds dotiert wurde, steuerlich absetzbar sind, unabh\u00e4ngig von der tats\u00e4chlichen Sachlage, d. h. ob w\u00e4hrend des betreffenden Steuerjahres abzugsf\u00e4hige Nebenkosten angefallen sind.
\u23e9 Andere Kantone ignorieren die Auff\u00fcllung des Erneuerungsfonds der Stockwerkeigent\u00fcmer vollst\u00e4ndig und konzentrieren sich auf die tats\u00e4chlichen Unterhaltskosten, die die Stockwerkeigent\u00fcmer aufgewendet haben, um nur diese als steuerlich abzugsf\u00e4hig f\u00fcr die Einkommenssteuer zu betrachten (anteilsm\u00e4ssig f\u00fcr den Stockwerkeigentumsanteil).
Die \u00dcbernahme der Forderung in den Erneuerungsfonds ist fester Bestandteil des Transaktionspreises. Der K\u00e4ufer zahlt dem Verk\u00e4ufer einen Preis f\u00fcr die \u00dcbernahme dieser Forderung. Der Verk\u00e4ufer konnte die Zuf\u00fchrung in den WEG-Erneuerungsfonds \u2013 je nach Kanton \u2013 von seinem Einkommen abziehen. Bei der Ver\u00e4usserung nimmt die Steuerbeh\u00f6rde keine Korrektur der Einkommenssteuer des Verk\u00e4ufers im Umfang des Saldos der Forderung im WEG-Erneuerungsfonds vor. \ud83d\ude01 Da die Unterhaltskosten beim Verk\u00e4ufer bereits und nicht mehr nachkorrigierbar abgezogen wurden, kann der K\u00e4ufer f\u00fcr die \u00dcbernahme des Saldos keinen Abzug geltend machen. \ud83d\ude21
Auf Verk\u00e4uferseite ist dieser Teil des Verkaufspreises in der Bemessungsgrundlage f\u00fcr die Immobiliengewinnsteuer enthalten und wird somit mit der Immobiliengewinnsteuer besteuert. Indirekt kommt es zu einer Korrektur der bisherigen Abz\u00fcge.,
\u27a1 aber es handelt sich nicht um dieselbe Steuer
\u27a1 und die Immobilienertragssteuer kann sich, je nach Haltedauer und H\u00f6he des Gewinns, erheblich vom Einkommensteuersatz unterscheiden.
Wenn der K\u00e4ufer die Immobilie seinerseits verkauft, wird er zur Ermittlung der Bemessungsgrundlage f\u00fcr den Immobiliengewinn unter anderem den Kaufpreis in seiner Gesamtheit abziehen, einschlie\u00dflich des Anteils, der auf die \u00dcbernahme der Forderung in den Stockwerkeigentums-Renovationsfonds entf\u00e4llt. Es findet also nur auf Ebene des Immobiliengewinns eine Neutralisierung zwischen dem Kaufpreis und dem Verkaufspreis statt \u2026 vorausgesetzt, die Forderung im Stockwerkeigentums-Renovationsfonds ist bei jeder Transaktion gleich oder gestiegen.
In einem \u00e4hnlichen Zusammenhang ist der Preis f\u00fcr die \u00dcbernahme bestehender Hypotheken ebenfalls im Verkaufspreis enthalten und unterliegt der Immobilienertragssteuer (die Frage der Einkommensteuerbehandlung stellt sich in diesem Fall nicht).
Urteil auf Deutsch (Bern); Publikation in BGE vorgesehen.<\/p>\n\n\n\n
BGE, Urteil 9C_391\/2023 vom 5. Januar 2024<\/p>\n\n\n\n
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L’arr\u00eat 9C_391\/ 2023 rendu par le TF le 5 janvier 2024 aborde une question qui n’avait \u00e0 notre connaissance jamais \u00e9t\u00e9 jug\u00e9e : Lorsque l’acheteur reprend avec l’acquisition de la part PPE la cr\u00e9ance dans le fonds de r\u00e9novation PPE, cette reprise de cr\u00e9ance est-elle consid\u00e9r\u00e9e comme frais d’entretien d’immeubles fiscalement d\u00e9ductible pour l’imp\u00f4t sur […]<\/p>\n","protected":false},"author":3,"featured_media":0,"comment_status":"closed","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"_acf_changed":false,"footnotes":""},"categories":[1],"tags":[],"class_list":["post-123","post","type-post","status-publish","format-standard","hentry","category-uncategorized"],"acf":[],"yoast_head":"\n