Promotion immobilière et TVA

La contribuable réalise une promotion immobilière. Elle vend la promotion avant le début de la construction, vente indiquée comme soumise à TVA. Une fois le terrain vendu et les travaux déjà commencés, la contribuable s’annonce à l’AFC comme contribuable TVA, à la méthode effective. La contribuable demande la déduction de l’impôt préalable sur les travaux de construction.

L’AFC prend la position

1️⃣ que l’immobilier n’est pas soumis à TVA

▶️ sauf s’il est expressément demandé de l’y soumettre,

2️⃣ qu’un tel assujettissement volontaire ne peut avoir d’effet rétroactif,

▶️ mais seulement à compter du début de la période fiscale suivante,

3️⃣ que le contrat de vente immobilière soumettant la transaction à TVA et montrant de la TVA, la TVA facturée à l’acheteur doit être payée, même si le vendeur n’était pas contribuable TVA.

La contribuable saisit le TAF, sans succès.

La contribuable saisit le TF.

Les juges fédéraux retiennent que la TVA, en tant qu’impôt sur la consommation, revêt un caractère économique (d’entreprise). Son application doit obéir à une approche économique notamment lors de l’application du principe d’interprétation téléologique. La signification d’un terme de droit civil, telle qu’elle s’applique en droit fiscal, doit être déterminée en tenant compte du contexte fiscal. Quand la TVA recourt à une notion purement civile, il convient comme la « cession et constitution de droits réels sur des immeubles », il convient d’en tenir compte, d’autant plus qu’il peut s’avérer opportun d’appliquer avec retenue l’approche économique lorsque la sécurité juridique l’exige. (cons. 2.4.1)

Ainsi, l’acte de disposition fait foi. Dès ce moment, le nouveau propriétaire dispose du droit réel complet qui est déterminant en matière de biens immobiliers : juridiquement revendre ou créer un droit réel limité, économiquement détruire ou construire ou transformer ou mettre en jachère. (cons. 2.4.2)

L’inscription au RF perfectionne l’acte obligatoire et entraîne le transfert de la propriété du bien immobilier. Compte tenu de la force probante du RF, les tiers (comme l’AFC) peuvent se fier à l’identité du propriétaire qui y est mentionné. En matière immobilière, le transfert du pouvoir économique est indissociable du transfert de la propriété en droit civil.

La contribuable ne peut déduire la TVA en amont des prestations fournies et facturées par l’entrepreneur général que si elle est inscrite au registre des contribuables au moment du transfert de l’immeuble. Comme le contrat de vente a été inscrit au RF avant l’enregistrement comme contribuable TVA, la contribuable n’était pas (encore) contribuable TVA à ce moment et ne peut donc déduire la TVA facturée par l’entrepreneur général.

TF, arrêt 9C_680/ 2025, du 27 août 2026