Gains immobiliers : du lourd (publication ATF prévue) et du complexe

👉 Les contribuables vendent, à un prix d’amis, une maison à leur enfant. À un prix d’amis, parce que le prix de vente convenu est de 75% de la valeur du marché clarifiée avec le fisc. Comment se calcule le gain immobilier pour l’impôt sur les gains immobiliers?

👉 La LHID prévoit le report d’imposition en cas de donation. La loi cantonale dispose qu’en cas de donation mixte, si le coût d’investissement est inférieur au prix de vente, le report du gain immobilier se calcule sur la partie vente, avec déduction de la partie donation.

👉 Selon les juges fédéraux, l’analyse grammaticale conduit à conclure que le législateur a prévu un « tout ou rien » : soit il y a donation et tout est reporté, soit il n’y a pas de donation et tout est imposé immédiatement (cons. 7.1).

👉 La systématique de la loi montre deux groupes d’état de faits :
1️⃣ reports totaux (tout ou rien)
2️⃣ reports partiels (cons. 7.2).

👉 Le parlement est resté silencieux sur le sujet. Le CF, dans la version antérieure de la disposition légale, laissait entendre qu’il devait y avoir un report complet (cons. 7.3).

👉 Le but du report est d’éviter de devoir payer l’impôt alors que l’argent n’est pas là. En cas de donation mixte, la partie monétaire est toujours inférieure au prix du marché : les entrées financières sont limitées (cons. 7.4).

👉 Les juges fédéraux concluent que le législateur souhaitait un report en cas de donation mixte (cons. 7.4.3), ce que confirme le but de la loi (cons. 7.4.4), de sorte qu’il y a report intégral de l’impôt sur les gains immobiliers en cas de donation mixte.

L’arrêt est en allemand. Il s’agit d’une affaire saint-galloise. Une publication aTF est prévue.

TF, arrêt 9C_271/2025, du 22 décembre 2025